Em mais um julgado sobre o tema, o Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou o entendimento no sentido de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do imóvel negociado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU.

Sobre o tema, o art. 38 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Em razão do texto legal muitas Prefeituras adotam o valor venal de referência para incidência do imposto, que se trata de um valor estimado, na maioria das vezes, muito maior que o valor venal ou valor negociado.

O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.937.821 sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 1113) consolidou seu posicionamento sobre a ilegalidade da adoção de valor venal de referência, estabelecendo as seguintes teses de observância obrigatória:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
• o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Trata-se de julgamento do interesse de todos aqueles que adquiriram ou pretendam adquirir imóveis por valores inferiores ao “valor venal de referência” ou mesmo ao “valor venal para fins de IPTU”, considerando que o Tribunal pacificou a questão em favor dos contribuintes, devendo o ITBI ser calculado sobre o valor da transação declarado pelo contribuinte.

Em conclusão e apesar do cenário judicial totalmente favorável, temos conhecimento que as Prefeituras continuam utilizando o ‘valor venal de referência’ ou o ‘valor venal para fins de IPTU’, sendo conveniente aos adquirentes de imóveis ficarem atentos a qual a base de cálculo do imposto está sendo calculada, e, se for o caso, ajuizar a ação competente para não pagar os valores a maior ou para restituir os valores que foram pagos em operações anteriores (últimos 5 anos).

É importante frisar que, apesar do recurso informado ter sido proposto pelo Município de São Paulo, por se tratar de decisão em sede de repetitivo, o referido entendimento do STJ é aplicável a todos os Municípios do território nacional.

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